ru Русский

30.11.2018

ВС РФ решал, что считать «злоупотреблением правом» в аренде

Между коллегией адвокатов (арендатор) и департаментом (арендодатель) был заключен договор аренды муниципального имущества сроком на 5 лет. После окончания срока аренды, департамент предложил заключить соглашение по новой цене. Коллегия с такими условиями не согласилась и попыталась наладить отношения путем переговоров, которые растянулись на несколько месяцев.

Департамент уведомил коллегию об отказе от договора аренды. Ссылаясь на то, что договор прекращен, адвокаты занимаемые помещения не возвратили, департамент обратился в суд, с требованием о взыскании убытков, неустойки и об обязании освободить помещения.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований занимать спорные помещения, поэтому он обязан возвратить их арендодателю. Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, указав: отказ арендодателя от договора аренды, действие которого возобновилось на неопределенный срок без указания причин, является злоупотреблением права с его стороны, поскольку его воля направлена не на то, чтобы ответчик освободил помещения, а на получение от него арендной платы в увеличенном размере. Суд округа согласился с выводами апелляционного суда.

Верховный Суд изучил доводы сторон и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее. В случае возобновления договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону три месяца при аренде недвижимого имущества (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В соответствии с позицией ВАС РФ (п. 4 информационного письма Президиума от 11.01.2002 № 66, п. 3 Постановления Пленума от 14.03.2014 № 16), при соблюдении арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Следовательно, нельзя признать отказ департамента от заключения договора аренды без указания причин злоупотреблением правом.

Однако, суд указал: принимая решение о выселении, департамент не учел следующего. Коллегия адвокатов — это некоммерческое организация, основным видом деятельности которых является оказание квалифицированной юридической помощи, доступной для населения. Органы государственной власти и местного самоуправления могут оказывать поддержку адвокатским образованиям в виде предоставления служебных помещений.

Таким образом, ВС РФ указал, что арендодатель имеет право отказаться от заключения договора аренды на новый срок без указания причин такого отказа. Названная позиция является правом арендодателя и не может квалифицироваться как злоупотребление. Однако в случае заключения договора аренды с адвокатскими образованиями необходимо учесть характер деятельности адвокатов, направленной на обеспечении населения доступной квалифицированной юридической помощью, а также наличие или отсутствие других помещений для осуществления названной деятельности.

Екатерина Туманова
Екатерина Туманова
Партнер, адвокат, руководитель Cудебно‑арбитражной практики
Назад

Подписка на обновления