ru Русский

25.06.2021

Купить квартиру у должника — самому стать им?

Звучит, на первый взгляд, неправдоподобно. Честно сказать, первое, что пришло в голову, такое невозможно. Но юрист совершил бы ошибку, сказав это своему клиенту. Почему? Будем разбираться. Каждый покупатель квартиры при заключении договора купли-продажи квартиры заказывает и получает выписку из еГрн, в которой отражаются обременения, наложенные на квартиру. То есть, вероятность небольшая – купить квартиру с обременением. К тому же, можно предусмотреть механизм оплаты цены договора, согласно которому продавец получит оплату только после регистрации перехода права собственности на квартиру покупателю. Но оказалось, дело не в запрете совершения регистрационных действий с квартирой, а в оспаривании сделок должника в процедуре банкротства. Так ли все страшно для рядового покупателя, не нарушающего запрет злоупотребления правом и сделавшего равноценное встречное исполнение обязательства?

Ольга Самарина

Комментирует адвокат, руководитель практики частных клиентов АБ «КРП» Челябинской области, Ольга Самарина

Добросовестность покупателя действительно является одним из ключевых факторов при оспаривании сделок в процедуре банкротства.

Заключая подобные сделки, необходимо понимать, что в случае спора покупателю придется раскрыть перед судом следующие факты: отсутствие заинтересованности между сторонами, наличие реальной цели сделки, подтвердить финансовую возможность в приобретении имущества, а также показать рыночную стоимость сделки. По сути, это основные элементы, из которых складывается добросовестность.

В моей практике встречались подобные кейсы. Так в одном из дел, должником была реализована квартира за два года до признания его банкротом. Суд отказал в признании сделки недействительной, поскольку право собственности было зарегистрировано в установленном порядке, квартира была куплена по рыночной стоимости, а покупатель и продавец до совершения сделки знакомы не были (Определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2019 по делу № А76-20185/2017).

Однако даже наличие заинтересованности между Сторонами (родственные отношения и т.д.) не является безусловным основанием для признания сделки недействительной. В противовес практике, которую привел автор, имеется иной подход судов.
Доказать добросовестность действий Сторон в случае, если сделка совершена с близкими родственниками, да еще и безвозмездно, можно, если правильно раскрыть цель оспариваемой сделки.

Ссылка на источник.

Назад

Подписка на обновления