Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Общество на законных основаниях арендовало у муниципалитета участок в производственной зоне, возвело на нем здание, зарегистрировала право собственности и на протяжении многих лет осуществляло промышленное производство. Договор аренды регулярно перезаключался.

Недавно Общество получило уведомление о том, что в отношении земельного участка прошли общественные слушания, по результатам которых принято решение об изменении территориальной зоны, не предусматривающей возможность использования земельного участка для ведения текущей деятельности. Инициатива изменений мотивирована экологической нагрузкой на близлежащие жилые объекты.

Официальный проект изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) еще не подготовлен, но для Общества данная ситуация уже создает прямую угрозу прекращения деятельности, убытков и банкротства.

На первый взгляд, земельное и градостроительное законодательство бескомпромиссно устанавливает: использование участка допустимо исключительно в рамках утвержденных видов разрешенного использования (ВИР) (ст. 14.2, 42 Земельного кодекса РФ, ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Нарушение грозит штрафом по ст. 8.8 КоАП РФ.

В сложившейся ситуации кажется, что Общество не сможет продолжать свою хозяйственную деятельность. Однако принятие решения об изменении земельных участков должно исходить из баланса публичного и частного интересов.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 16.10.2020 № 42-П указал, что градостроительное регулирование направлено на обеспечение комфортной среды обитания, благоприятных условий жизни, транспортной доступности и развития социальной инфраструктуры – это публичный интерес, безусловно значимый для муниципального образования.

Вместе с тем собственник или арендатор земельного участка и расположенной на нем недвижимости вправе полагаться на предсказуемость правового режима и защиту от произвольного ограничения своих имущественных прав – это частный интерес, также охраняемый законом.

С целью соблюдения баланса указанных интересов законодатель предусмотрел механизм, закрепленный в ч. 8–10 ст. 36 ГрК РФ, п. 3 ст. 14.3 и п. 4 ст. 85 ЗК РФ: земельные участки и объекты капитального строительства, параметры которых не соответствуют новому градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения в соответствие, если такое использование не создает угрозы для жизни и здоровья людей, окружающей среды или объектов культурного наследия. Иными словами, прежний режим эксплуатации сохраняется бессрочно при отсутствии реальной опасности.

Общество вправе продолжать использовать здание в своей производственной деятельности, если такое использование не несет рисков для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия. Ограничением будет являться невозможность его реконструкции.

При этом не играет в пользу Общества и тот факт, что земельный участок находится в аренде, в связи с чем местная администрация может отказать в перезаключении договора аренды по формальным основаниям (несоответствие планируемого ВИР земельного участка с ВИР, предусмотренным градостроительным регламентом). Нельзя исключать и тот факт, что администрация может усмотреть наличие негативных последствий для жизни и здоровья людей от деятельности общества и запретить эксплуатацию здания.

Верховный Суд РФ сформировал последовательную позицию, которую необходимо учитывать в такихситуациях:

Вывод

Суды признают законной смену ВРИ земельного участка, но в таком случае собственник объектов недвижимости, расположенных на этом участке, имеет право его эксплуатации в прежних целях при отсутствии опасности для людей, окружающей среди и объектов культурного наследия. Однако, если изменение зоны носит произвольный характер и не улучшает городскую среду, оно может быть признано незаконным.

Консервативный: продолжать использовать участок и здание согласно старому ВРИ, ссылаясь на ч. 8 ст. 36 ГрК РФ. Это право действует бессрочно, до внесения изменений в законодательство.

Активный (судебный): в порядке административного судопроизводства предъявить иск к администрации о признании изменений незаконными. Необходимо отметить, что иск должен быть не позднее трех месяцев, когда Общество должно было узнать о нарушении. Для удовлетворения иска потребуется доказать:

• игнорирование администрацией целевого назначения вашего здания
• произвольный характер изменений, не направленный на улучшение городской среды

Компенсационный: потребовать возмещения убытков от правомерных действий органов власти (ст. 16.1 ГК РФ, ст. 47 ЗК РФ), если в результате установления новой территориальной зоны Общество не сможет использовать объект недвижимости. Иск о компенсации можно заявить также в том случае, если суды отказали в признании изменений незаконными в рамках предыдущего варианта защиты.