ПОНИЖЕННАЯ СТАВКА ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИМЕНЕНА БЕЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО НАЗНАЧЕНИЮ
Верховный Суд РФ: В случаях, когда спорные земельные участки не осваиваются для обеспечения жизнедеятельности населенных пунктов и эксплуатации жилищного фонда, их предназначение для данных целей не может подтверждать право на обложение земельным налогом с применением пониженной налоговой ставки.
В случаях, когда возникает спор между налогоплательщиками и налоговой инспекцией о применении пониженной ставки земельного налога, бремя доказывания использования земельного участка в соответствии с целевым назначением возлагается на налогоплательщика».Евгений Ковалев, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро KR&P
26 июня 2025 года Верховный Суд РФ отменил судебные акты, которыми был признан недействительным отказ в применении пониженной ставки земельного налога в отношении указанных земельных участков, и на инспекцию возложена обязанность произвести перерасчет земельного налога по данным участкам по ставке 0,3%.
В ноябре 2006 года предприниматель приобрел 4 земельных участка сельскохозяйственного назначения (площадью 5100 м2, 5100м2,25503 м2 и 45020 м2), разделил их на 112 земельных участков и передал в аренду дачному некоммерческому партнерству «Золотая подкова». Таким образом, в 2022 году предпринимателю на праве собственности принадлежало 112 земельных участков, в отношении которых инспекцией направлено налоговое уведомление об уплате земельного налога с применением налоговой ставки 1,5%. Предприниматель счел уведомление неправомерным и обратился в налоговый орган с заявлением о перерасчете земельного налога по ставке 0,3%.
Суды трех инстанций поддержали предпринимателя, руководствуясь тем, что на спорных земельных участках планируется размещение объектов, функционирование которых направлено на обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов, а также для обеспечения эксплуатации жилищного фонда в соответствии с нормами и правилами застройки жилых территорий (обеспечение парковками, зонами отдыха, детскими площадками, коммунальными объектами, объектами инфраструктуры). При этом тот факт, что часть объектов коммунальной инфраструктуры в настоящее время не возведены или не поставлены на соответствующий учет, суды сочли не имеющим правового значения для дела, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 260 ГК РФ установлен запрет использовать земельный участок не в соответствии с видом его решенного использования. Соответственно, возведение на спорных участках иных объектов, не указанных в градостроительных документах и документах по землеустройству, запрещено без изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Между тем, Верховный Суд не согласился с нижестоящими инстанциями, поскольку подпунктом «а» пункта 75 статьи 2 Закона № 325-ФЗ из сферы действия абзаца третьего подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса исключены земельные участки, приобретенные (предоставленные) для индивидуального жилищного строительства, используемые в предпринимательской деятельности.
Верховный Суд также обратил внимание на то, что налогоплательщики не вправе применять пониженную ставку налога в случаях, когда они и вовсе не имеют намерения приступать к индивидуальному жилому строительству, но используют соответствующие земельные участки в своей предпринимательской деятельности как активы, рассчитывая на получение прибыли от их реализации, либо на использование земельных участков в качестве объектов залога (ипотеки) и т.п.
В ноябре 2006 года предприниматель приобрел 4 земельных участка сельскохозяйственного назначения (площадью 5100 м2, 5100м2,25503 м2 и 45020 м2), разделил их на 112 земельных участков и передал в аренду дачному некоммерческому партнерству «Золотая подкова». Таким образом, в 2022 году предпринимателю на праве собственности принадлежало 112 земельных участков, в отношении которых инспекцией направлено налоговое уведомление об уплате земельного налога с применением налоговой ставки 1,5%. Предприниматель счел уведомление неправомерным и обратился в налоговый орган с заявлением о перерасчете земельного налога по ставке 0,3%.
Суды трех инстанций поддержали предпринимателя, руководствуясь тем, что на спорных земельных участках планируется размещение объектов, функционирование которых направлено на обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов, а также для обеспечения эксплуатации жилищного фонда в соответствии с нормами и правилами застройки жилых территорий (обеспечение парковками, зонами отдыха, детскими площадками, коммунальными объектами, объектами инфраструктуры). При этом тот факт, что часть объектов коммунальной инфраструктуры в настоящее время не возведены или не поставлены на соответствующий учет, суды сочли не имеющим правового значения для дела, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 260 ГК РФ установлен запрет использовать земельный участок не в соответствии с видом его решенного использования. Соответственно, возведение на спорных участках иных объектов, не указанных в градостроительных документах и документах по землеустройству, запрещено без изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Между тем, Верховный Суд не согласился с нижестоящими инстанциями, поскольку подпунктом «а» пункта 75 статьи 2 Закона № 325-ФЗ из сферы действия абзаца третьего подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса исключены земельные участки, приобретенные (предоставленные) для индивидуального жилищного строительства, используемые в предпринимательской деятельности.
Верховный Суд также обратил внимание на то, что налогоплательщики не вправе применять пониженную ставку налога в случаях, когда они и вовсе не имеют намерения приступать к индивидуальному жилому строительству, но используют соответствующие земельные участки в своей предпринимательской деятельности как активы, рассчитывая на получение прибыли от их реализации, либо на использование земельных участков в качестве объектов залога (ипотеки) и т.п.
См.: Определение ВС РФ № 309-ЭС25-172 от 26.06.2025 г. по делу № А76-36990/2023
NOTA BENE
- Начиная с 2020 года в отношении земельных участков, приобретенных для возведения объектов индивидуального жилищного строительства, меры государственной поддержки могут быть предоставлены непосредственно гражданам, осуществляющим строительство для удовлетворения собственных нужд, связанных с проживанием.
- Коммерческие организации исключены из числа субъектов, которые вправе применять пониженную ставку налога в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, даже в случаях, когда они осуществляют возведение объектов индивидуального жилищного строительства на принадлежащих им участках для реализации впоследствии построенных объектов гражданам.
- При определении целей использования земельных участков для применения мер поддержки и налоговых льгот суды будут учитывать характер сделок с имуществом, а также количество принадлежащих конкретному лицу земельных участков.
ПРИ РАССМОТРЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ О ПРИЗНАНИИ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ ФАКТИЧЕСКОЕ ПОВЕДЕНИЕ СТОРОН
Верховный Суд РФ: Действия Департамента, заявившего требование о признании спорного договора уступки недействительным ввиду неполучения согласия арендодателя на перенаем, с учетом при этом получения от стороны спорной сделки заявления на ее согласование и отсутствия оснований для отказа в таком согласовании, должны соответствовать требованиям разумности, целесообразности, добросовестности участников гражданского оборота и подлежат оценке при разрешении настоящего спора.
В июне 2025 года Верховный Суд РФ вернул дело на новое рассмотрение, поскольку суды не оценили действия сторон в контексте статьи 166 ГК РФ, согласно которой сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.Самарина Ольга, адвокат, руководитель практики по защите активов
Департамент (арендодатель) и общество «Северспецстрой ЛТД» (арендатор) заключили договор аренды от 20 апреля 2017 г. № 61/Л-17, согласно которому арендатору во временное владение и пользование передан лесной участок площадью 40,9948 га, расположенный в Ямало-Ненецком автономном округе, Пуровском районе, Таркосалинском лесничестве, Уренгойском участковом лесничестве. Согласно договору, арендатор обязан согласовать с арендодателем в письменной форме совершение действий, предусмотренных статьей 5 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации».
ООО «Северспецстрой ЛТД» передало права и обязанности по договору ООО «Фирма «Стройдом» в связи с возникшими у арендатора финансовыми трудностями и, как следствие, невозможностью дальнейшего исполнения обязательств по договору о чем 11 июля 2022 г. зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу нового арендатора. ООО «Северспецстрой ЛТД» 20 июля 2022 г. сообщило Департаменту, что передало права и обязанности по договору аренды обществу «Фирма «Стройдом». Департамент природных ресурсов и экологии Ямало-Ненецкого автономного округа обратился в АС Ямало-Ненецкого автономного округа обратился в АС Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к ООО «Северспецстрой ЛТД» и ООО «Фирма «Стройдом»: о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка в составе земель лесного фонда; о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Фирма «Стройдом» возвратить обществу «Северспецстрой ЛТД» лесные участки.
При первом рассмотрении дела АС Ямало-Ненецкого автономного округа удовлетворил иск, однако АС Западно-Сибирского округа вернул дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела АС Ямало-Ненецкого автономного округа решением, оставленным без изменения постановлением Восьмого ААС и постановлением АС Западно-Сибирского округа, отказал Департаменту в иске.
Верховный Суд РФ вернул дело на новое рассмотрение для установления преследуемых Департаментом целей при предъявлении исковых требований.
ООО «Северспецстрой ЛТД» передало права и обязанности по договору ООО «Фирма «Стройдом» в связи с возникшими у арендатора финансовыми трудностями и, как следствие, невозможностью дальнейшего исполнения обязательств по договору о чем 11 июля 2022 г. зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу нового арендатора. ООО «Северспецстрой ЛТД» 20 июля 2022 г. сообщило Департаменту, что передало права и обязанности по договору аренды обществу «Фирма «Стройдом». Департамент природных ресурсов и экологии Ямало-Ненецкого автономного округа обратился в АС Ямало-Ненецкого автономного округа обратился в АС Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к ООО «Северспецстрой ЛТД» и ООО «Фирма «Стройдом»: о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка в составе земель лесного фонда; о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Фирма «Стройдом» возвратить обществу «Северспецстрой ЛТД» лесные участки.
При первом рассмотрении дела АС Ямало-Ненецкого автономного округа удовлетворил иск, однако АС Западно-Сибирского округа вернул дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела АС Ямало-Ненецкого автономного округа решением, оставленным без изменения постановлением Восьмого ААС и постановлением АС Западно-Сибирского округа, отказал Департаменту в иске.
Верховный Суд РФ вернул дело на новое рассмотрение для установления преследуемых Департаментом целей при предъявлении исковых требований.
NOTA BENE
- При рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
- Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
- В спорах о признании сделок недействительными в обязательном порядке должно быть исследовано поведение сторон на предмет наличия воли сохранить сделку, поскольку в силу ст. 10 ГК РФ, сторона, оспаривая сделку, которая ею фактически была инициирована и одобрена, злоупотребляет правом.
СТОРОНЫ НЕ ВПРАВЕ ИЗМЕНЯТЬ ЦЕНУ ДОГОВОРА, ЗАКЛЮЧЕННОГО НА ТОРГАХ
Верховный Суд РФ: Если в отношении размера арендной платы участники торгов не могли давать свои ценовые предложения, это не отменяет факта заключения рассматриваемого договора по результатам торгов. Размер платы за аренду земли фактически является частью цены договора в целом, предложенной в аукционной документации, и после проведения аукциона, заключения с победителем торгов с такими условиями цена договора на определенный в договоре срок не подлежит изменению.
Дело, рассмотренное Верховным Судом, осложнено тем, что цена договора складывалась из двух частей: фиксированной платы за аренду земельного участка (по которой участники не могли давать ценовых предложений) и цены продажи здания (которая определилась по результатам ценовых предложений). И даже в таком случае, изменение условий договора в сторону уменьшения размера платы в пользу одного из участников торгов неправомерно, поскольку фактически предоставляет преимущество отдельному хозяйствующему субъекту.Переверзева Анна, адвокат
Вавилон Групп обратилось в АС города Москвы с иском к Дом.РФ о внесении изменений в договор купли-продажи объекта недвижимого имущества и аренды земельного участка в следующей редакции: «Размер арендной платы с 26 октября 2023 г. составляет 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24 в год (НДС не облагается). С 26 октября 2023 г. размер арендной платы составляет 54 247 руб. 66 коп.»
АС города Москвы решением от 5 июня 2024 г., оставленным без изменения постановлениями Девятого ААС и АС Московского округа, иск удовлетворил. При этом, суды исходили из того, что арендная плата по спорному договору является регулируемой, размер арендной платы не может превышать размер земельного налога, пришел к выводу о наличии предусмотренной законом совокупности обстоятельств для удовлетворения заявленного искового требования о внесении изменений в договор в части установления арендной платы.
Между тем, Верховный Суд РФ отменил судебные акты, принял по делу новое решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований, что примененный судами подход нарушает требования пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения как цены на торгах, так и победителя торгов, и ставит в неравное положение участников торгов.
АС города Москвы решением от 5 июня 2024 г., оставленным без изменения постановлениями Девятого ААС и АС Московского округа, иск удовлетворил. При этом, суды исходили из того, что арендная плата по спорному договору является регулируемой, размер арендной платы не может превышать размер земельного налога, пришел к выводу о наличии предусмотренной законом совокупности обстоятельств для удовлетворения заявленного искового требования о внесении изменений в договор в части установления арендной платы.
Между тем, Верховный Суд РФ отменил судебные акты, принял по делу новое решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований, что примененный судами подход нарушает требования пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения как цены на торгах, так и победителя торгов, и ставит в неравное положение участников торгов.
См.: Определение ВС РФ № № 305-ЭС25-1291 от 05.06.2025 г. по делу № А40-4961/2024
NOTA BENE
- Особенность заключения договора на торгах состоит в том, что его условия формируются с учетом условий, определенных организатором торгов и зафиксированных в извещении об их проведении, и лучшего условия о цене, сформулированного участником торгов в заявке.
- Свобода сторон по изменению условий договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, ограничена.
- Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
ПРИ СОМНЕНИЯХ В ИЗВЕЩЕННОСТИ ЛИЦА НЕОБХОДИМО ИСПОЛЬЗОВАТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СПОСОБЫ УВЕДОМЛЕНИЯ
Верховный суд РФ: информация в отчете о двухминутном временном промежутке между отметкой о передаче почтальону судебного письма и отметкой о неудачной попытке вручения письма должна была вызвать у суда первой инстанции обоснованные сомнения в том, что выход почтальона по месту жительства ответчика фактически осуществлялся и, как следствие, предприняты попытки вручения заказного письма и оставления для ответчика в почтовом ящике извещения о нем.
Дополнительным способом извещения ответчика послужило бы направление судом информации о времени и месте судебного заседания по электронной почте, указанной в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
Дополнительным способом извещения ответчика послужило бы направление судом информации о времени и месте судебного заседания по электронной почте, указанной в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
Примечательнее всего в данной практике осторожное замечание Верховного суда РФ о том, что отправка судебной корреспонденции сторонам по электронной почте, данные о которой содержатся в едином государственном реестре, может считаться надлежащим способом уведомления. Вместе с тем, использовать данный способ как самостоятельный и достаточный для признания лиц извещенными представляется ошибочным, что свидетельствует о его наименовании как дополнительного.Пономарев Симеон, юрист
Прекращая производство по апелляционной жалобе Бегичевой С.Н., суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 9, 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из пропуска заявителем процессуального срока на подачу апелляционной жалобы и отсутствия уважительных причин для его восстановления.
Судами отмечено, что информация о дате и времени судебного заседания по рассмотрению заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделки своевременно опубликована судом первой инстанции в картотеке арбитражных дел, размещенной в сети Интернет. Обжалуемое определение размещено в картотеке арбитражных дел 8 февраля 2024 г. Доказательств того, что Бегичева С.Н. столкнулась с обстоятельствами, препятствующими своевременной подаче апелляционной жалобы отсутствуют.
Однако Верховный суд РФ не согласился с выводами судов, отменил судебные акты и направил апелляционную жалобу Бегичевой С.Н. в апелляционный суд для рассмотрения для рассмотрения по существу.
Судами отмечено, что информация о дате и времени судебного заседания по рассмотрению заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделки своевременно опубликована судом первой инстанции в картотеке арбитражных дел, размещенной в сети Интернет. Обжалуемое определение размещено в картотеке арбитражных дел 8 февраля 2024 г. Доказательств того, что Бегичева С.Н. столкнулась с обстоятельствами, препятствующими своевременной подаче апелляционной жалобы отсутствуют.
Однако Верховный суд РФ не согласился с выводами судов, отменил судебные акты и направил апелляционную жалобу Бегичевой С.Н. в апелляционный суд для рассмотрения для рассмотрения по существу.
См.: Определение ВС РФ № 305-ЭС25-1701 от 27.06.2025 г. по делу № А41-93046/2021
NOTA BENE
- Не извещение или ненадлежащее извещение лиц, участвующих в деле, незаконно и не обоснованно лишает их права на защиту своих интересов. Вместе с тем, уклонение от исполнения данной процессуальной обязанности наносит вред, в том числе иным участкам судопроизводства. Так, например, исходя из вышеуказанной практики следует, что вопрос о рассмотрении дела по существу затянулся на несколько лет и дополнительных судебных инстанций.
- Статья 123 АПК РФ содержит положения, в том числе отсылочные, при которых лица, участвующие в деле, признаются извещенными. Среди отсылочных способов извещений, имеются варианты, связанные с использованием электронных ресурсов.
- В связи с чем, в целях признания участников судопроизводства извещенными, следует использовать несколько способов уведомления, например, отправлять корреспонденцию как по электронной, так и по обычной почте.
